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難產多年的房地產信托投資基金(REITs)近期有望落地，並可能采取公募形式。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/08072238463.shtml
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"不發展中國自己的REITs，流動性風險會很大，因為在新加坡、中國香港都已經出現瞭以中國內地房地產為標的REITs基金。以地產信托抵押物青島凱悅置業房產三次流拍為例，受房地產宏觀調控等因素影響，其流動性為0，全國還有許多類似情況。"資深信托人士劉擎告訴《第一財經日報》。
內容來自sina新聞
而來自工商銀行資產管理部的一名人士則向本報記者透露，REITs是房地產金融走向成熟的必然選擇，它可以避免單一融通體系下銀行政策、宏觀調控對房地產市場的硬沖擊，減緩特定目的政策對整個市場的整體沖擊。REITs直接把市場資金融通到房地產行業，是對銀行等間接金融的極大補充，能夠提高房地產金融當期的系統風險化解能力，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。
5月30日，有中信證券人士透露，廣發基金投資美國REITs基金獲證監會批準，但中信證券有款籌備近5年的保障房REITs產品，卻一直未能獲批發行。此事在微博上一經曝光，立刻引發證券從業人員再次呼籲推出REITs。
REITs呼之欲出 相關規則將公開征求意見
"政府缺錢建保障房，社會資金急需好的投資渠道，REITs剛好能解決這個問題，REITs到瞭在中國推出的好時機瞭。"匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇多次公開呼籲盡快引入REITs。他表示，保障房REITs可作為REITs發行的最佳突破口，保障房已經大量入市，REITs在中國落地有瞭一定的基礎，如果把保障房作為REITs的載體，還可以借鑒美國REITs給予免稅優待，解決重復征稅的問題。
因為境內沒有REITs，已經有許多境內的優質商業地產選擇瞭在港啟動REITs融資。本月，上市未成的開元酒店集團擬將集團麾下5傢自持物業的酒店房產資產打包，以REITs方式推向香港證券市場。而李嘉誠旗下的北京東方廣場，也已經進入資產包，在香港發行REITs進行融資。
所謂REITs是指一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
劉紀鵬建議監管層先解決存量問題，再進行證券市場的創新。現有關於房地產金融的問題，不必通過REITs解決，隻要不搞一刀切，像萬達這種優質商業地產可以允許其通過上市進行融資。
去年有報道稱，北京已將朝陽區的5個公租房項目打包，申請試點發行REITs，不過至今一直沒有下文。
房產抵押再發行風險需重視
"發REITs的風險是管理風險、價格體系不成熟的風險，不發REITs是流動性風險，帶來的問題很嚴重。"劉擎說，建議監管層在政策推出時，宜從制度層面上傾向於投資者，發行價格不宜太高，以解決REITs推出初期的管理風險、價格體系不成熟風險，應讓投資者賺錢，吸引更多的投資者加入，先把遊戲玩起來。
而一位資產證券化研究者則表示，監管層應該關註的問題還有：中國現在的優質房地產，普遍有銀行貸款，本身是銀行抵押物，REITs將這些優質資產作為標的物打包發行，一旦無法歸還銀行貸款，抵押物被拍賣，投資者的權益如何保護？
劉擎則認為，這個問題本質上是個法律問題，需要從完善相關法律的角度大湖鄉房貸試算解決。如果銀行享有優先權，投資者可以博弈價格；如果投資者享有優先權，則重新定價。
但中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬在接受本報采訪時談到，投資者本身承擔投資風險，在法律上，債權要優先於股權，這個問題確實需要引起重視。
不過前述資產證券化研究者則認為，管理風險、人才隊伍培養等問題，都應該在實踐中解決，美國的REITs專業人才隊伍也不是一開始就有的，是在實踐中逐漸成熟起來的。
與其他人看法相左，劉紀鵬表示："REITs是個好東西，但是現在不是發REITs的好時機，包括REITs在內的很多證券市場的創新應該緩行。"劉紀鵬說，REITs在中國是個新生蘆竹區農地貸款事物，但現在中國證券市場的歷史遺留問題非常多，不解決遺留問題卻盲目創新的發展路徑不行。而且，REITs基本上沒有治理結構，監管難度很大；此外，還分流股市資金，對A股不利、對解決歷史遺留問題不利。
《第一財經日報》從權威渠道獲悉，證監會已經完成瞭推出REITs的可行性研究和準備工作，並將擇機公開發佈相關規則征求意見稿。在借鑒我國證券投資基金的發展經驗和教訓的基礎上，結合其他國傢和地區的REITs模式，監管層將對資產要求、結構設計、參與方的職責等方面進行監管。
業界呼籲盡快推出REITs
李曉曄
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