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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  如果現在成交的一套二手房,賣傢當時獲得這套房屋時也是通過購買二手房獲得且交易是在2011年11月之前達成,又不滿足如"滿五年唯一住房"的條件,那麼就天然產生瞭因為政府大幅上調指導價而存在的巨大差額。

  20%的算法

  這還不考慮"滿五年且唯一"的免稅房源所采取的提價行為。周小姐表示,她從春節前就開始看房,國美第一城項目漲價的軌跡非常明顯,春節前,上述同類型房源的報價約為390萬元,春節後到瞭400萬-410萬元。3月份,她再看房時,一套無個稅房源的報價是440萬,近期這套無個稅房源成交價竟然達到455萬元。

  用27萬元差額,減去相關稅費18.96萬元,還剩8.04萬元,需要繳納的個人所得稅為1.608萬元,該費用轉嫁給買傢支付。如果是按新政之前1%計個人所得稅,金額應該是1.42萬元。買傢成本增加約2000元。

  北京市執行細則中,這個差額還可以減去房屋裝修費用、貸款利息、相關稅費等,再按20%征稅。這套房屋的裝修費用發票金額約5萬元,支付銀行貸款利息約5萬元,購新房時支付契稅1.15萬元,此次交易需繳納營業稅7.81萬元,共計18.96萬元。

  這套房屋面積50平方米,房主是約3年前從開發商手中買的新房,因此房屋原值按當時的新房價格計算,約115萬元。最近賣出,網簽價格是142萬元,與原價差額27萬元。

  誰在承擔成本

  北京北五環外個人小額貸款西三旗區域,一套七八十平方米的兩居室,房價3萬元左右/平方米,總價普遍在200萬出頭,尚屬於剛需能夠承受的范圍,該區域在"國五條"後很快就活躍起來。

  20%個稅在二手房交易中依然延續瞭以往5.5%營業稅轉嫁給買房者的這條"劫貧濟富"的老路。買房人越是資金充裕的"富人",需要繳納的稅越少;越是資金不充裕的"窮人",需要繳納的稅越多。

  但2011年11月,北京大幅度上調瞭二手房最低計稅指導價,在此之前,沿用的是2006年頒佈的指導價。以海淀區學清路區域為例,2006年的指導價是6057元/平方米,2011年調整後的價格接近2萬元/平方米。根據指導價,一套80平方米的房屋,以前網簽價格最低約48萬元,現在最低約160萬元。這意味著,即使該房屋在現在的交易中以最低指導價網簽備案,依然存在110萬元的差額要征稅。

內容來自sina新聞

  該區域鏈傢地產的一個門店內成交瞭一套需要繳納20%個稅的房屋。

  "因為這套房屋是最近幾年購買的商品房,所以原始成交價格相對較高,與現在成交價的差額較小,即使稅金增加,買傢尚能接受。"該店王經理說,五環內,房屋單價高、總價高,受到20%個稅的影響也更大。

  由於新政要求,個人轉讓住房,轉讓房屋價格減去原值和合理費用後的餘額,按照20%稅率征收個人所得稅。這一規則,使得此類房屋成交量驟減,鏈傢地產市場部分析師張旭表示,新政後,需要繳納20%個稅的房屋成交的例子很少,難以統計到其所占比例,絕大部分的成交都是集中在"滿五年唯一"的免個稅商品房以及無法核實原值按1%征收個稅的已購公房上。

  在北京,二手房交易的網簽價格是納稅以及申請住房按揭貸款的依據,以政府的區域最低指導價為依據,一般不低於指導價即可,該價格往往比實際成交價格低。做低網簽價格,主要可以幫助購房者達到避稅的目的。

  原因在於,北京二手房各項稅費的繳納,以住建委網簽備案的價格為準。而目前北京網簽的最低指導價,往往大幅低於市場價。例如一套房屋實際成交價400萬元,依據政府指導價網簽價格最低隻有200萬元,如果買房人全款買房,則網簽價格可以是最低指導價200萬,各項稅費按200萬元的房價繳納;而買房人如支付能力有限需要貸款200萬元,可以貸7成,那麼網簽價格就要達到285萬元才能滿足貸款需求,這樣買房者就需要按285萬元納稅,而非200萬元。這就意味著,同一套房屋,全款的買傢,網簽價格可以是指導價的最低值,從而各項稅費也能按最低值繳納;而貸款買傢,網簽值提高,繳納的各項稅費也相應水漲船高。

20%個稅被指劫貧濟富買房人越沒錢交的稅越多

  周小姐是朝陽區國美第一城的一名業主,她告訴本報最近國美第一城一個需要繳納20%個稅的成交案例。

  該房屋面積145平方米,是房主2009年買的二手房,今年4月開始掛牌出售。由於該房屋不滿五年、也非唯一住房,需要征收20%個人所得稅。即便如此,在掛牌1個月後,該房屋就以445萬成交瞭。"稅全部由買房人承擔。"周小姐告訴本報。即使是這種稅費較重的房源,依然難逃稅費轉嫁給買傢的套路。

  假設房屋原價、現在成交的網簽價格,全部以該區域的最低指導價來計算,那麼2009年該區域最低指導價約6000元/平方米,該套房屋原值就是87萬元;目前指導價1.65-1.75萬元/平方米,現在成交價就是239萬,與原值相差152萬,再減去裝修成本、貸款利息、相關稅費估算52萬元,還剩100萬元,20%的個稅則是20萬元。這是最保守的估計。

  該房屋實際成交價格445萬,個稅一項轉嫁給買方者的額外成本20萬,使得該房屋在實際成交價的基礎上漲價4.5%。

  不過,中原地產市場總監張大偉認為,鑒別稅費是誰承擔的最基本要素,是看成交價格和市場價格的對比,如果成交價格比市場價格低的話,就是買賣雙方同時承擔瞭稅費。

  據本報瞭解,國美第一城的一套同戶型、無個稅房源,近日成交價是455萬元,比該房屋成交價高10萬元,算房主讓利10萬元,該房屋的買房者依然支付瞭至少20萬元的個稅,抵消房主讓利10萬元,買房成本依然增加瞭至少10萬元。

  隨著"國五條"細則的執行,北京二手房市場進入觀望階段,在價格並沒有明顯變化的情況下,成交量大幅度萎縮。4月,網簽成交套數5212套,明顯低於今年1、2、3月的19高雄市銀行信用貸款利率比較561套、10123套、43780套。5月份,成交量萎縮變得更為嚴重,前12天,共網簽1556套,連續12天低於300套/天,創2009年全面網簽以來的最低紀錄。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-18/08442197230.shtml
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